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        廣州首輪土拍收金341億,半數地塊被國企、央企拿下,它成最大贏家

        2022-05-06 07:52 來源: 券商中國 作者: 張達
        券商中國 張達 2022-05-06 07:52

        5月5日,廣州迎來首輪集中供地拍賣。

        據了解,廣州出讓的18宗住宅用地中,有15宗底價成交,2宗溢價成交,1宗流拍,總攬金341.4億元。

        值得注意的是,此次成交的17宗地,國企央企地方城投平臺合計拿下14宗。其中,廣州地鐵拿下4宗,成為最大贏家。

        有統計數據顯示,截至4月30日,22個重點城市中,北京、廈門、重慶和武漢等14個城市完成首批次出讓,市場表現冷熱分化顯著。

        業內人士認為,受多城土拍降門檻影響,市場熱度較去年末略有回升。不過,部分二三線城市的土地市場仍在寒冬期,土地流拍現象依舊較為嚴重。預計接下來在各地積極調整供地端策略應對市場變化及政策端利好消息的影響下,二季度少數重點城市土拍或將有所回溫。

        多半數地塊被國央企拿下

        5月5日,廣州首輪集中供地拍賣,出讓的18宗住宅用地中,有15宗底價成交,2宗溢價成交,1宗流拍,總攬金341.4億元。

        據了解,此次土拍有越秀、龍湖、中鐵建、廈門國貿、建發、華潤等25家房企報名。

        本次土拍最受關注的是白云區空港大道中東側地塊,吸引了保利、中海、五礦、龍湖、美的等12家國央企以及民企前來競拍,最終,經過25輪競價,中海以27.19億元+9%住宅自持比例拿下該地塊,溢價率15%,樓面價3.45萬元/平方米。

        另一宗溢價成交地塊為荔灣金橋二期地塊,最終,經過11輪競價,廣東蘭園控股以5.4976億元競得,溢價率10%,樓面價3.32萬元/平方米。

        “此輪土拍,政府在底價制定方面比較保守,順利出讓的心態很明顯。以白云區空港大道地塊為例,地處白云新城,中海以27.2億封頂總價+自持9%拿下,可售樓面價約4.1萬元/平方米,計容樓面價34500元/平方米,遠低于近年來同區域普遍在4萬以上的樓面價?!睆V東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉說。

        除了底價合理以外,李宇嘉認為,只有兩宗溢價成交,彰顯了地方政府給開發商讓利,提高開發商拿地積極性的心態。同時,18宗地中,11宗來自中心六區,這也是2021年至今四次集中供地中,第一次中心區供地宗數占比大于外圍區??梢?,地方政府把壓箱底的好地塊拿出來了。

        此次土拍最終成交17宗地,國企、央企、地方城投平臺合計拿下14宗。其中,廣州地鐵共耗資165.19億元拿下4宗,成為最大贏家,貢獻了全場近一半土地出讓金。

        “地鐵是最大贏家,意味著地鐵在實現廣州區域開發、區域間互聯互通上,希望地產能提供現金流補充,回補在基建上的巨大投入,以實現地產、交通、區域開發協同?!崩钣罴握f。

        除廣州地鐵外,越秀地產、廣州城建各拿2宗,也有三家區域城投——廣州南投、番禺交通、知識城。

        對于國央企成拿地主力的原因,李宇嘉認為,各地首拍,國企央企主導,城投平臺活躍,一方面是托底土地,避免地價下行對土地市場和樓市的沖擊,確保穩地價、穩房價、穩預期。另一方面,民企地產在廣州暴雷比較多,估計一時半會緩不過來,也不會拿地。在區域開發、大灣區建設、互聯互通等任務比較艱巨的情況下,預計國企央企繼續占主導,并借此讓樓市上下游回升,才能實現地產穩定,化解企業風險的目標。

        多城土拍熱度較去年末略有回升

        據中指研究院統計,截至2022年4月30日,22個重點城市中,北京、福州等19個重點城市已經公布首批次集中供地,鄭州和無錫開啟首批次供地“預公告、預申請”模式,北京率先發布二批次預申請公告;沈陽、長春暫未發布公告。北京、廈門、重慶和武漢等14個城市完成首批次出讓。完成出讓的城市中冷熱分化顯著。其中,福州流拍3宗、撤牌3宗;天津土拍大幅宗地終止出讓和流拍;杭州60宗地幾乎全部成交,深圳土拍宗地地價全部溢價觸頂。

        上海易居房地產研究院執行院長丁祖昱指出,受多城土拍降門檻影響,溢價率、流拍率等熱度指標表現略好于去年年末,市場熱度略有回升。如北京、杭州、合肥今年首輪集中土拍熱度較去年下半年明顯上漲,均出現了多宗地塊觸頂成交的現象,但受溢價率上限大幅下調的影響,市場熱度明顯不及去年同期,整體溢價率僅有4%,仍然處于歷史較低位。

        與此同時,長三角強三四線城市的土地市場也開始顯現回溫信號。丁祖昱指出,盡管大部分地塊仍是以底價成交,但如臺州、南通、海寧等城市均出現了百輪競拍的高熱現象,優質地塊的競拍熱度逐漸回漲。以臺州椒江葭沚街道地塊為例,該地塊經歷了六百余輪的競拍才最終確定競得人,最終由綠城聯合臺州城投以最高限價20.09億元+配建2.06萬平方米的政策性用房競得。

        另外,今年以來,重點城市土地流拍現象較去年年末進一步緩和。對此,丁祖昱認為,流拍現象的緩和,一方面是由于去年年末以來房地產行業資金緊張態勢有所緩解,尤其是近來市場利好消息不斷、房企融資環境也有所放松,拿地意愿較去年年末有所提升;另一方面得益于各地主動調整供地策略,優化土地出讓規則,降低土地出讓門檻向房企讓利,以保證土地順利成交、減少流拍,比如北京今年首輪集中土拍明顯回溫,僅1幅地遭遇流拍。

        不過,丁祖昱同時指出,部分二三線城市的土地市場仍在寒冬期,土地流拍現象依舊較為嚴重,如天津、福州、大連、太原、清遠、汕尾等二三線城市成為今年1-4月流拍主力,主要原因是其樓市表現萎靡,新房成交疲軟,加之當前多數房企流動性仍舊存在較大壓力,拿地焦點也更集中于去化風險較低的城市,這些城市的土地市場也自然遇冷。

        丁祖昱預計,接下來在各地積極調整供地端策略應對市場變化及政策端利好消息的影響下,二季度少數重點城市土拍或將有所回溫。但受制于多數房企資金壓力仍未得到實質性紓解,大部分城市的土地市場熱度仍將維持在低位。

        聲明:證券時報力求信息真實、準確,文章提及內容僅供參考,不構成實質性投資建議,據此操作風險自擔。

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